非pr利率更新(2023.11)：
- 491/482/188等工作签证最低5.84%起
- 纯海外居民：7.78%起
- 如果您的配偶是pr或公民，不管您持有什签证都有机会共同申请本地利率
- 纯海外转贷仅需提供12个月的贷款对账单，无需繁琐的收入证明文件
适用条件请详询broker：
我的贷款能力有多少？
你可借的金额取决于您持有的临时签证类型，一般需要剩余有效期在12个月以上或处于过桥签证（bridging）：
- 房产价值的80%：如果被允许在澳大利亚工作至少12个月，大多数临时签证持有者可以申请房贷。
- 房产价值的90%：如果一些签证持有者有丰厚的收入、稳定的就业和长期签证，他们可能有资格借到房产价值的90%。
- 房产价值的95%：如果您与澳大利亚公民或永久居民结婚或事实上与之同居，无论您的签证如何
澳大利亚银行将向哪些临时居民提供贷款？
澳大利亚政府和firb并没有限制特定签证类型的贷款，但澳大利亚银行和其他贷款机构可能不会批准一些临时居民（tr）的贷款。
优先考虑的签证
下表列出了澳大利亚贷款机构倾向于将其视为"澳大利亚公民"的签证类型。这些签证持有人可能有权借用高达95%的财产价值：
- 相互依存签证（子类310和826）。
- 配偶或伴侣签证（子类309和820）。
接受的签证
以下清单包括澳大利亚贷款机构倾向于认为是 "非居民 "的签证类型，并将贷款限制在房产价值的80%至90%。如果您与澳大利亚公民或pr结婚，那么您可以贷款房产价值的95%。
- 临时商业（长期居留），标准商业担保（子类457）和临时技能短缺（tss）签证的贷款可以达到房产价值的90%，这是正常银行标准的一个特殊例外。条件适用。
- 雇主担保区域（临时）技术签证（子类494）。
- 技术工作区域（临时）签证（子类491）。
- 临时工作（长期居留活动）签证（子类401）。
- 临时工作（国际关系）签证（子类403）。
- 投资者退休签证（子类405）。
- 工作假期签证（子类417）。
- 企业主（临时）签证（子类160）。
- 州或地区担保的企业主（临时）签证（子类163）。
- 高级管理人员（临时）签证（子类161）。
- 州或地区担保的高级行政人员（临时）签证（子类164）。
- 投资者（临时）签证（子类162）。
- 州或领地担保的投资者（临时）签证（子类165）。
- 技术性区域（临时）签证（子类489）。
- 商务访问签证（子类456）。
- 访问学者签证（子类419）。
- 体育签证(子类421)。
- 娱乐签证(子类420)。
- 技术交流签证(子类411)。
- 电影、媒体、演员和辅助人员、摄影师和记者签证（子类423）。
- 紧急签证（子类302和303）。
- 新西兰公民的家庭成员签证（子类461）。
- 宗教工作者签证（子类428）。
- 技术类：地区担保签证（子类475）。
- 特殊项目签证（子类416）。
- 准婚姻签证（子类300）。
- 医疗签证。
- 执业医师签证（子类422，可贷款至房产价值的90%）。
- 担保家庭访问签证（子类679）。
- 特殊类别签证（子类444）。
- 缴费型临时父母签证（子类173）。
- 缴费型临时老年父母签证（子类884）。
- 学生签证（子类500）。
- 临时毕业生签证（子类485）。
- 学生监护人签证（子类580）。
- 商业创新与投资（临时）签证（子类188）。
- 度假和访问签证（子类976）。
- 短效商务eta签证（子类977）。
- 长有效期商业eta签证（子类956）。
- 过渡性签证（a、b、c、d和e）。
你是配偶签证或伴侣签证持有人吗？
如果你与澳大利亚公民、新西兰公民或澳大利亚永久居民结婚或保持关系，银行会认为你的风险比其他签证持有人低。
因此，一些贷款机构将评估你的房贷申请，就像你是澳大利亚公民一样。
你是一个重要的投资者（siv188签证）吗？
重大投资者签证于2012年11月24日作为商业创新和投资（临时）（子类188）和商业创新和投资（永久）（子类888）签证中的一个新类别生效。
实际上，它允许高净值（hnw）外国投资者在澳大利亚居住长达4年零3个月，并可选择申请永久188签证。持有siv签证的借款人，与某些贷款机构有更多的谈判权。
例如，大多数贷款机构只考虑澳元（aud）的收入。有些机构会接受外币，但会要求你的大部分收入与你的居住国相同。
有了重大投资者签证，一些贷款机构可能愿意放弃这些要求，这样你就有资格在澳大利亚获得房贷，并增加你的房产投资组合。
你是学生签证持有人或国际学生吗？
大多数银行将允许学生签证持有人借贷资金在澳大利亚购买房产。
外国投资审查委员会(firb)并不限制学生购买房屋或投资物业，只要他们符合firb的标准。
然而，你能否获得贷款批准，主要取决于你是否有稳定的工作和稳定的收入。如果你有工作，大多数银行会借给你房产价值的80%。
是否需要澳大利亚政府批准？
可能需要外国投资审查委员会（firb）批准您的购买。
是否有首套房的优惠？
不幸的是，作为临时居民，您不能申请首套房业主补助和其他政府福利。
如果您持有配偶签证或伴侣签证，并与您的配偶一起购房，而您的配偶是澳大利亚公民或永久居民，那么您就有资格申请首套房补贴（fhog）。
你们必须以 "joint tenants "的身份共同购买房产，而不是以 "tenants in common "的身份。请向您的房产经纪人了解更多信息。
其他澳大利亚政府福利，如福利和medicare（公共医疗保险），不提供给临时居留签证持有人。
你是一个有外国收入的临时居民吗？
对于澳大利亚的临时居民来说，拥有生意、投资房产或养老金，为他们提供来自澳大利亚以外的收入是很常见的。他们经常用这笔收入来帮助他们支付在澳大利亚的房贷。
并非每个贷款机构在评估时都会接受你的国外收入! 只有当您是澳大利亚居民出于税收目的并且在您的澳大利亚纳税申报单中声明了您的外国收入时，其他贷款机构才会接受你的收入。
然而，一些贷款机构有一个简化的收入核实程序，可以接受外国税单、外国退休金报表或租金收入收据，作为你的收入证据。他们通常会在评估中使用该收入的80%，以考虑到汇率的波动。
我应该现在购买还是等待成为pr？
如果您目前持有过渡性签证，并将很快收到您的永久居民(pr)签证，我们建议您等待。
另外，如果您不能等待，而且您打算与澳大利亚公民或pr持有人一起购买，您可能要考虑以他们的名义购买。等待有几个好处。
符合更多贷款机构的资格
你将有资格以较低的利率向更多的贷款机构借款。
您有资格获得的贷款机构越多，我们的谈判能力就越强，这样您就可以获得成千上万的贷款。
避免firb批准
临时居民和457签证持有人需要获得外国投资审查委员会（firb）的批准。
如果你得到了你的pr，或与有pr的人结婚，你可以避免这个政府审批过程的费用和麻烦。
避免海外买家印花税的附加费用
根据政府遏制非居民投资的举措，计划在new south wales、queensland或victoria等州购买住宅物业的临时居民和457签证持有人将不得不支付印花税附加费。
根据不同的州，附加费在土地价值的3%到7%之间，可能会给你的购买增加数万澳元的费用。
如果你已经接近拿到pr，你可能想要等待，这样你就可以避免海外买家印花税附加费。当然，如果你在配偶签证安排下以澳大利亚公民的名义购买，你也可以避免附加费。
你唯一的选择是在不收取附加费的州或地区购买。但目前，只有australian capital territory (canberra) 和northern territory 北领地和堪培拉这两个地方没有海外买家印花税附加费，所以你的购买选择是有限的。
您是否与澳大利亚伴侣一起购买？
与澳大利亚公民或永久居民结婚的临时居民也能够避免外国买家的附加费，并获得firb委员会的批准。
与公民或pr持有人有至少2年的事实关系的临时居民也是如此，也就是所谓的事实关系（de facto）。
它是如何运作的？
从法律上讲，你可以在房贷上有两个人的名字，但在房产证上只有澳大利亚公民的名字。
这意味着，就意图和目的而言，该房产是由澳大利亚人独自拥有的（免于附加费和审查委员会批准）。
其次，在房贷上保留两个名字的好处是，在评估你的借贷能力时，可以使用两个人的收入，这意味着你有更好的机会能够借到你需要的金额。
也就是说，贷款机构通常更倾向于澳大利亚公民或pr持有人是主要收入者。
选择正确的贷款机构是关键
一些银行会关注你伴侣的澳大利亚公民身份或pr身份，而不是你的临时工作签证身份。
这意味着，这些贷款机构会认为你与澳大利亚的关系更密切，风险更低，更有可能批准你借到高达95%的房产价值。
对你有利的是，如果你有长期的关系，比如5年。有了孩子，或者你作为临时居民，有家人或亲戚已经住在澳大利亚，也会对你有利。
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