现在是转贷的合适时机吗？
如果你的商业地产贷款的固定利率即将到期，您可能想知道是否可以在其他地方获得更好的交易。
商业利率是可协商的，放款人愿意根据贷款额度提供巨大的折扣和费用减免，以使您的业务发展。
您有能力进行商业贷款转贷吗？您总是过得更好吗？
我有资格转贷吗？
当涉及对商业地产贷款进行转贷时，大多数贷款机构仅在贷款已偿还至房产价值的60％至70％时才考虑转贷。
但是，至少有一个贷款机构将考虑以80％ lvr（贷款对价值比率）进行商业贷款转贷。
尽管如此，重要的是要记住，如果以如此高的lvr进行转贷，您可能不会总是获得最高的利率。
我还要记住什么？
- 您可以按浮动利率进行转贷：您知道您实际上可以每6个月使用浮动利率商业贷款进行转贷吗？这一切都取决于贷款机构和您拥有多少股权。请记住，您每次进行转贷时都会在信用档案中添加一个查询，这可能会影响您的整体借贷能力。
- 您甚至可以以固定利率进行转贷：是的，您可能会产生中断费用和退出费用，但是如果您可能会在2到3年内看到节省的收益，那么无论如何转贷通常都是有意义的。
- 提供低档商业贷款转贷：放贷人倾向于青睐释放股本以购买更多房地产或投资其业务的申请人，而不是为弥补现金流量短缺而借贷的申请人。
- 可提供不良信用商业贷款转贷：通常，您最多可以借入商业房地产购买价格的75％，最高贷款额为1000万澳币。如果您的商业贷款欠款，一些贷款机构会考虑您的情况，甚至会合并商业信用卡，透支，商业财产贷款，商业贷款和税收债务。
- 租赁文件商业贷款转贷：与low doc贷款类似的贷款标准，您通常可以通过专业贷款机构获得高达商业地产购买价格70%的贷款。
我什么时候可以向主要贷款机构转贷？
低凭证，不良信用和租赁凭证商业贷款通常仅由专业贷款机构提供。
在某些情况下，主要贷款机构可能会提供这些利率，但请务必记住，您的利率将按风险加权。
要向主要银行或贷款机构转贷并获得更具竞争力的利率，您必须满足以下要求：
- 对于low doc：如果您可以提供完整的财务信息，则可以向文档完整的借贷人进行转贷，并有资格获得便宜得多的利率。
- 对于不良信用：您需要提供证据，证明您的所有违约均已付清，并且不再显示在您的信用档案中。
转贷如何运作？
如果您认为自己可能在其他地方找到了更好的交易，并且您即将结束固定利率，那么转贷就相当简单了。
实际上，您需要做的就是与新贷款机构一起完成商业贷款申请。
诀窍是尝试比较多个不同的贷款机构，并根据您的情况，找到最能给您带来最佳交易的贷款机构。
这是抵押经纪人真正可以发挥作用的地方，因为：
- 他们可以比较来自多个贷款机构的商业贷款。
- 他们可以通过找到可以批准您的申请的贷款机构来节省您的时间和金钱。
- 您可以避免对信用档案进行不必要的查询。
提交申请后：
- 新的出借人可能要求对商业房产进行重估。
- 贷款机构将向您所在州的土地业权办公室提交解除表格，以关闭旧的抵押帐户。
- 新抵押用于偿还旧贷款。
- 您可以在结算后一个月内开始偿还商业贷款。
转贷有什么好处？
对商业房地产贷款进行转贷有多种原因，但不一定总归结为获得更好的利率：
- 便宜的利率：每个人都希望更低的利率，但到目前为止，商业贷款面临的最大挑战是银行和贷款机构不会向公众宣传其商业利率。费率可以根据您的申请强度进行商议，因此有必要提出一个很好的案例并在可能的情况下提供所有财务信息。
- 长期利益：您可能要向另一家贷款机构支付数千澳币的预付款，但您必须考虑到，在整个存续期内，您可能会节省数万澳币。
- 套现：可以用于投资目的以增加您的个人财富，也可以用于商业目的，例如购买更多设备或现金流量。只要不是借贷税，大多数贷款机构都会套现以进行投资，房产翻修或商业活动。
- 回扣和现金返还：尽管没有专门针对银行做广告，但对于超过4-5百万澳币的贷款，将根据具体情况提供回扣。例如，例如，一些贷款机构可能会为你支付印花税，只是为了得到你的业务，特别是如果他们看到你要把你的申请到其他地方。
- 更好的贷款机构关系：与您的客户关系经理保持良好的关系对于从物业经营业务很重要。如果放款人总是很困难，那么您可能会发现新的放款人会更好地了解您的业务需求，并与您一起快速快速地提供持续的融资。您必须权衡转贷的初始成本和潜在的长期利益。
- 无需进行年度审查或重估：许多银行需要每3-5年更新一次估值，但有些贷款机构则不需要。如果您以永久业权的身份拥有该物业，则您甚至可以避免进行年度审查，这取决于您的业务财务实力和银行对您从事的行业的兴趣。
- 可能会有税收优惠：如果您在转贷中释放一部分股权并投资于房地产或股票，则您可能有资格获得负资产负债和折旧优惠。最好在做出财务决定之前先与税务专家交谈。
费用是多少？
贷款机构之间的前期费用和持续费用会有所不同，但在大多数情况下，长期利益应远远超过这些费用。
- 贷款申请费：申请新的商业贷款时收取。
- 中断成本和退出费用：除非您在固定期限内进行转贷，否则退出费用已基本取消，在这种情况下，可能会收取剩余贷款余额或设定费用的一部分。这称为中断成本。
- 清算费：这主要是银行收取的管理费，与清算房屋贷款的费用非常相似，大约为300-350澳币。
- 评估费：这是您无法避免的事情，具体取决于该房产是标准的还是专业商业房产，其成本可能在10,0000至20,000澳币之间。
- 结算费：不仅有清算费，而且您可能只是为了让贷款机构偿还您的旧贷款而收取这笔辅助费用。
- 注册和转让财产的政府费用：如果您在转贷中增加贷款，则可能会根据州情况向您收取印花税。您所在州的土地业权办公室还将收取抵押权登记费，以将您的抵押权注册到产权上，但这通常仅为110澳币左右。
- 持续的贷款费用：帐户维护费用取决于您贷款的功能类型，包括信用卡，透支额度或抵销帐户。
我总是能从转贷中受益吗？
同样，获得更便宜的利率是很好的，但是您应该考虑更多的事情，以确保转贷符合您的最佳利益。
考虑隐藏费用
利率在商业领域正变得更具竞争力，但您必须考虑不收取年费且不需要定期估值或年度审查的贷款机构。
刚接触商业贷款的借款人很少知道这些额外的费用，但房贷经纪人将使您完全了解情况。
您是否在进行不必要的信用查询？
从本质上说，重新融资意味着您只是在换银行，但您仍必须完成申请，这意味着您要向信用证文件中添加另一个查询。
即使您的申请被拒绝，查询仍将保留在您的信用档案中，因此，根据您的总体信用历史记录，它可能会阻止您在清算之前符合主要贷款机构的资格。
您可以通过先获得房贷经纪人的指示性批准来避免添加查询。
您当前的贷款机构是否支持您的业务？
您是否拥有永久业权？您必须真正考虑是否最好更换现有的客户经理，以获取略高的利率。
假设您从事服务行业并且营业额很高。新的贷款机构会提供分行准入吗？
您还需要定期使用电子转账机，因此它们进行贸易融资的过程有多快捷？他们真的提供吗？
如果您的企业规模庞大，有许多员工依赖您，那么您需要的是最短时间的正确财务工作，否则您的公司将陷入困境。
尽管经纪人可以帮助简化手续，但将交易和商业账户转移到另一家贷款机构所花费的时间和精力也可能令人望而生畏。
如果利率进一步下降怎么办？
与住宅房屋贷款不同，您不能依靠澳大利亚储备银行（rba）的官方现金利率来衡量是否是对商业贷款进行转贷的合适时机。
经济学家也很少公开谈论商业利率的状况。
该银行票据掉期利率（bbsy）表示写商业贷款资金的银行的成本，它是任何特定银行可能提供给你的最接近的商业利率指标。
但是，银行和贷款机构的商业机构没有提供"标准"浮动利率，它们提供的浮动利率部分基于bbsy，但主要取决于您拥有的房产类型和申请的整体实力。
他们对某些行业的偏好也取决于他们的贷款政策，因此最终您的利率将视具体情况而定。
如果您要决定是否应该与另一家贷款机构转贷或再锁定2-3年，最好先与经纪人谈谈。
您可以从当前的贷款机构那里得到更好的交易吗？
与吸引新客户相比，贷款机构保留现有客户的成本要少得多。
这就是为什么大多数主要的银行和贷款机构拥有庞大的保留团队的原因之一，其中一些保留团队的规模甚至比其销售团队还要大！
如果您尝试转换房贷，则很可能会接到该团队中某人的电话，他们提供了真正具有竞争力的交易，试图让您留下了，例如大幅折扣的利率或费用减免。
商业地产的印花税可能很高，因此出借人支付这笔费用非常普遍。
商业贷款转贷案例研究
john想买个垃圾场。目前有一家废物管理公司在这里运营，他们是长期租户，所以他认为这是一个巨大的投资机会。
他与当前的贷款机构有一些商业地产贷款和商业融资，他希望从他们那里获得融资来购买垃圾填埋场。不幸的是，银行不接受该财产。
与房贷经纪人交谈后，他找到了一家愿意向他提供商业贷款的银行，但他们希望他将现有债务工具作为交易的一部分。
john现在必须弄清为他目前的商业贷款转贷的成本，包括清算费，估价费，新申请费和印花税，是否值得为垃圾倾倒所带来的潜在投资回报。
所有贷款融资的费用约为1000万澳币，转贷的预付款约为40,000澳币。
尽管如此，该公司的现金流量预测还是很有希望的，因此他决定承担转贷的费用。
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